Berit Asuküla, EFTA Legali jurist
Kinnisvara ostu-müügilepingute sõlmimine puudutab tänapäeval paljusid inimesi. See on valdkond, mis eelkõige ostjate poolt on tekitanud palju vaidlusi. Kuidas saaks eraisikust müüja ennast võimalikult hästi kaitsta hilisemate probleemide eest ning mida ostjana kinnisvara soetamisel kindlasti silmas pidada?
Puudustest informeerimine
Müüja seisukohast on kõige olulisem, et müügitehing ja selle ajal antud info oleks võimalikult läbipaistev ja aus ning ostja jaoks ilma hilisemate üllatusteta. Kui kinnisasjal esinevad märkimisväärsed ja müüjale teadaolevad eritunnused või puudused, tuleb nendest kindlasti ka ostjat teavitada. Samuti peaks ostja notariaalses ostu-müügilepingus kinnitama, et on nendest puudustest teadlik – see võimaldab vältida nimetatud puuduste osas hilisemaid võimalikke vaidlusi. Samas tuleb arvestada, et võlaõigusseadus keelab müüja vastutust ebamõistlikult välistavad või piiravad kokkulepped ehk müüja ei saa hiljem tugineda vastutust välistavale kokkuleppele, kui ta ise puudusest teadis või pidi teadma, kuid otsustas seda ostja eest varjata.
Riigikohus on välja toonud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tegelikkusele, tuleb sellele müügilepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Tavatarbijast ostjal ei ole kohustust kinnisasjaga enne selle soetamist tutvuda. Samuti ei saa eeldada, et ostjal on ehitusala eriteadmised, või et ta peaks kinnisasja ülevaatamisele kaasama eksperdi. Eelkõige on just müüja ülesanne ja kohustus tagada, et ostja oleks kõikide võimalike erisuste ja nüanssidega kursis.
Kinnisvara lepingutingimustele vastavuse hindamiseks tuleb muuhulgas hinnata ka seda, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata. Näiteks on selge, et ostes 100 aastat vana taluhoone, ei saa olla ostja ootused samad, mis uusarenduse puhul. Küll aga on vana talumaja ostu-müügi korral Riigikohus jõudnud seisukohale, et kui talumaja vundament ei vasta joonistele ning on lagunenud, välisseinte palktarindid on osaliselt mädanenud ja hoone konstruktsioonid deformeerunud, siis ei ole hoone sobilik selle otstarbeks (elumajaks) ning tegemist on varjatud puudusega (st et müüja oli sellest puudusest talumaja müügilepingu sõlmimisel teadlik).
Milline on kohtute praktika?
Kohtupraktikast lähtudes tuleb eluruume müües pidada silmas, et nendes ei esineks elamist takistavaid või mittevõimaldavaid asjaolusid. Elementaarsed elamistingimused peavad igal juhul olema tagatud, kui just ei müüda pooleliolevat või täielikku remonti vajavat eluruumi. Näiteks on Riigikohus enda 19.11.2012 a. lahendis 3-2-1-129-12 välja toonud, et lisaks normaalsele temperatuurile, hõlmavad elementaarsed elutingimused vähemalt uutes ehitistes üldjuhul ka nt elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Samad eeldused kehtivad üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada täiesti uue kinnisvaraga samaväärset kvaliteeti. Lisaks peab olema eluruum inimesele ohutu ja tagama tervisliku elukeskkonna.
Kohtud on leidnud, et lepingueseme puuduseks või lepingutingimustele mittevastavuseks on mh näiteks püsivalt lärmakad naabrid (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-129-12), pärast müügilepingu sõlmimist avastatud hallitus vannitoas (vt Harju Maakohtu lahend nr 2-18-8961), vett läbilaskev katus (vt Viru Maakohtu lahend nr 2-17-11014), müüdud kinnistule ehitamise võimatus (vt Tallinna Ringkonnakohtu lahend nr 2-15-18582) ja asjaolu, et kaevuvesi ning küttekolded on kasutuskõlbmatud (vt Tallinna Ringkonnakohtu lahend nr 2-15-4484).
Puuduste avastamine ja kõrvaldamine
Kui ostja avastab pärast kinnisvara soetamist mõne olulise puuduse, tuleb sellest müüjat kindlasti viivitamatult teavitada ning paluda tal puudus kõrvaldada, kahju hüvitada, hinda alandada. Olulise puuduse korral võib ostja ka lepingust taganeda. Riigikohus on siinjuures täpsustanud, et puudusest teavitamise mõistlik aeg tavainimeste vaheliste kinnisvaratehingute puhul on kaks kuud. Parim lahendus on alati läbirääkimiste teel kokkuleppele jõudmine, kuid tasub silmas pidada, et nõuete aegumistähtaeg ja võimalus kohtusse pöörduda on kolm aastat.
Kui müüjaga kokkulepet ei saavutata, tasub pöörduda võimalikult kiiresti juristi või advokaadi poole, kes saavad anda võimalikule kohtuvaidlusele ja selle perspektiivile oma hinnangu. EFTA Legali juristidel on kogemus eri tüüpi ostu- ja müügilepingute koostamisel ja nõustamisel, loe lähemalt ja võta ühendust.
